10 דברים שלא ידעת על מיחזור משכנתא

תמורות כלכליות המתרחשות, חדשות לבקרים, הן ברמת המיקרו והן ברמת המאקרו (ריביות נמוכות, ירידה במדד ובשער הדולר, שינויים בהכנסות החודשיות ועוד) גורמות לאנשים רבים להחליף את המשכנתא הישנה במשכנתא חדשה, הכוללת תנאים טובים יותר, בהשוואה להלוואה המקורית.
על אף שהמטרה במיחזור משכנתא היא לחסוך עלויות, הן של החזרי הקרן והן של ההחזרים החודשיים, תכנון שגוי ולא מקצועי שלה עלול להשיג את המטרה ההפוכה (לגרום  להפסדים).

ריכזנו עבורכם 10 עובדות, שכדאי לדעת לפני שעושים את הצעד הגדול של מיחזור משכנתא:

  1. המשמעות של מיחזור משכנתא היא ניהול משא ומתן מחודש עם הבנק לגבי תנאי ההלוואה עבור יתרת הקרן – הריבית, ההצמדה, פריסת התשלומים החודשיים ועוד.
  2. אם ללווה יש יכולת כלכלית לקצר את תקופת החזר המשכנתא, דהיינו, לפרוס את יתרת התשלומים, על פני תקופה קצרה יותר מהתקופה המקורית, אזי יש לו סיכוי גבוה ליהנות מתנאים טובים יותר במשא ומתן המחודש מול הבנק.
  3. לחילופין, באם ללווה יש קשיים כלכליים, הגורמים לו לבקש להאריך את תקופת ההחזר ולהקטין את התשלום החודשי, הוא עלול לקבל תנאים פחות טובים בהשוואה להלוואה המקורית.
  4. בכל מקרה, חשוב לנהל משא ומתן עם הבנק לקבלת תנאים משופרים. כדאי גם לזכור, כי יש לא מעט בנקים מתחרים שישמחו לעשות עבור הלקוח מחזור משכנתא בתנאים טובים יותר (במקרה כזה צריך לקחת בחשבון גם את עלויות המעבר מבנק לבנק).
  5. אחד הדברים הכי חשובים שצריך לבדוק לגבי מיחזור משכנתא, הוא, האם חידוש ההלוואה מלווה בתשלום של עמלת פירעון מוקדם. 

עמלת פירעון מוקדם כוללת מספר עמלות:

  • קנס היוון  – קנס היוון הינו הפער בין הריבית המקורית בהלוואה לבין הריבית הנהוגה בשוק בתקופת המשא ומתן. ככל שהפער בין הריביות גבוה יותר וככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך עולה סכום הקנס.
  • עמלת מדד ממוצע (כשההלוואה צמודה למדד).
  • עמלת הפרשי שער (כשההלוואה צמודה למט”ח).
  • עמלה בגין אי הודעה מראש על פירעון ההלוואה.
    הלווה מחויב בעמלות המצוינות לעיל, רק במקרים מסוימים, בהתאם למסלול ההלוואה (למשל, הלוואה צמודת מדד) ולגובה הריבית במועד הפירעון.

6. לתקופת ההחזר יש מרכיב חשוב בהחלטה באם כדאי לבצע מיחזור. באופן כללי, ככל  שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, החיסכון עשוי להיות גדול וכדאי יותר.

7. כמו כן, ככל שיש פער גבוה יותר בין הריביות (ריבית נמוכה בשוק בהשוואה לריבית גבוהה בהסכם המקורי) החיסכון יהיה כדאי יותר. כמובן שצריך לקזז את העלות של עמלת ההיוון.

8. יש לבחון את המסלולים המוצעים ואת הכדאיות הכלכלית שלהם, בטווח המיידי והרחוק. לעיתים, כדאי לעשות תמהיל משכנתא, המורכב ממספר מסלולים שונים.

9. רצוי להשתמש במחשבון משכנתא על מנת לחשב באופן מדויק את עלות ההחזר החודשי ואת כדאיות העסקה המוצעת. לעיתים מגלים, שהחיסכון הוא לא משמעותי או לא קיים בכלל. (מחשבון החזר משכנתא מאפשר להזין את נתוני ההלוואה במטרה לקבל סכומים מדויקים, הנכונים לאותו יום).

10. מיחזור משכנתא הוא צעד שטומן בחובו לא מעט סיכונים. מסלול שנראה אטרקטיבי היום, יכול לגרום להפסדים בעוד מספר חודשים. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני ונטול פניות, שיבנה תכנית הלוואה, המותאמת לפרופיל הפיננסי האינדיבידואלי של כל אחד ואחד. המטרה של יועץ משכנתאות היא לנהל משא ומתן לתנאים משופרים מול כל הבנקים ולבחור את ההצעה הכי כדאית מבחינה כלכלית, הן לטווח הקצר והן לטווח הרחוק, תוך כדי מקסום רווחים ומזעור סיכונים.

מיחזור משכנתא זה לא עניין של מה בכך. הכדאיות הכלכלית שלו מאוד אינדיבידואלית ותלויה בפרמטרים רבים ושונים (חלקם קשורים ללווה וחלקם קשורים לתנודות בשוק), לכן לא מומלץ לעשות את הצעד, מבלי להתייעץ עם מומחים בתחום.

שתפו עם חבריכם...
  • Print
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • LinkedIn

פיננסיה בתקשורת

לתיאום פגישת ייעוץ חינם!

השותפים שלנו

  • Isra Asset

    isra asset logo6
  • קרנות השוטרים

    Logo
  • משרד הביטחון

    israel_defence
  • חבר לשכת היועצים והברוקרים

  • בהצדעה

    logo_behazdaa
Skype

ווייד בניית אתרים לעסקים      הירו קידום אתרים אורגני

  • Facebook
  • Google+
  • LinkedIn
  • Twitter
  • YouTube